入居から一定期間の家賃が無料になる「フリーレント」、
賃貸住宅の利用者にとってはかなり魅力的な物件です。
しかし「タダより怖いものは無い」という言葉もありますし、
フリーレント物件には何かしら隠れたデメリットがあるのでしょうか？
フリーレントとはどういった物件？
フリーレントとは一定期間の家賃が無料になる賃貸物件のことです。
最近はフリーレント物件を取り扱う不動産業者も増えており、
「フリーレント」で検索できる不動産情報サイトも増えています。
家賃が無料になる期間に決まりはありませんが、
一般的には入居1～3か月の家賃が無料になるケースが多いです。
中には6か月間の家賃が無料となるフリーレント物件もあり、
オーナーの考えた次第で無料期間が変わります。
また一般的には入居から数か月間の家賃が無料になることが多いものの、
中には入居月は家賃が必要で入居翌月の家賃が無料になるケースもあります。
なぜ家賃が無料になる？
賃貸住宅を経営するオーナーにとっての収入の柱である家賃を無料にするのは
なぜなのでしょうか？
オーナーが所有する賃貸物件をフリーレントにするには
「空室を早く埋めたい」という大きな理由があります。
フリーレントになっている物件には1つの共通することがあり、
それが「築古物件」だということです。
築年数を重ねると建物は老朽化し、各部屋の設備も使い古されています。
もちろん生活するには何の問題もありませんが、外装や内装がきれいで
設備も最新の新築や築浅の物件と比べると見劣りしてしまいます。
新築や築浅の物件に比べて築古物件は人気が低く、
空室がなかなか埋まらないというのが実情なのです。
長く空室がある物件は「何かしら問題があるのでは？」と賃貸物件を探す側に
疑われます。
また入居している人には「そろそろ経営が危なそう」と思われて、
退去が早まってしまう恐れもあります。
賃貸物件を探す人や入居している人の疑念や不安を払しょくするためにも、
オーナーとしては数か月間家賃を無料にしてでも空室を早く埋めてしまいたいわけです。
家賃を下げたくないからフリーレントに
人気の落ちてきた賃貸物件の空室を埋めるには「家賃を下げる」のが
一番手っ取り早い方法です。
しかしオーナーとしては簡単に家賃は下げられないので
フリーレントにしているといったこともあります。
空室を早く埋めるために空室になっている部屋の家賃を下げると、
新しい入居者と既存の入居者の間で家賃格差ができてしまうのです。
新しい入居者の家賃が安いことを既存の入居者が知ると、
既存の入居者は当然オーナーに対して家賃の減額を要求します。
空室を埋めるために一部屋の家賃を下げると、
集合住宅全体の家賃を下げないといけなくなってしまうわけです。
全体の家賃を下げるとオーナーの家賃収入が大幅に減少、
賃貸住宅経営自体が成り立たなくなる恐れがあります。
空室を埋めるために家賃を下げたことで賃貸住宅経営が成り立たなくなっては
意味がありませんから、家賃は簡単に下げられないのです。
フリーレントにすれば入居から数か月間は家賃収入がゼロになるものの、
家賃を下げずに済むのでトータルで考えるとオーナーにとってはプラスとなります。
「空室を早く埋めたい、でも家賃は下げられない」というオーナーの事情によって
フリーレントになっている物件が少なからずあります。
フリーレントの隠れたデメリットとは
入居から数か月間の家賃が無料になると聞くとかなりお得な気がしますが、
フリーレントには家賃無料に隠されたデメリットもいくつか存在します。
特に初めて賃貸物件を利用する人がフリーレントを利用する場合に
気をつけないといけないのが「管理費や共益費は無料にならない」ことです。
フリーレントで無料になるのは「家賃」のみで、家賃以外の建物の管理費や共用部を
使用するための共益費は無料の対象ではありません。
物件によっては家賃に管理費や共益費が含まれていて、
家賃が無料になることで管理費や共益費も無料になるケースはあります。
しかし家賃と管理費・共益費が別立てとなっている物件では、フリーレントで
無料になるのは家賃だけで管理費や共益費は入居月から支払う必要があるのです。
「あれ？フリーレントで無料のはずの家賃の請求が来た」といったことにならないように、
事前に管理費・共益費の扱いがどうなっているか確認しましょう。
敷金などの初期費用も無料にはならない
何度も言いますがフリーレントで無料になるのは家賃だけで、
賃貸物件への入居時にかかる初期費用は無料にはなりません。
賃貸物件の入居時には
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証料
・火災保険料
・鍵交換費用
といった初期費用が発生します。
「敷金」は家賃滞納や退去時の原状回復費用に充てられるもので、
簡単に言うと物件を借りる担保としてオーナーに預けるお金です。
家賃1～3か月分が相場で、
退去時に原状回復費用を差し引いて余った場合は返してもらえます。
「礼金」は物件を貸してくれたオーナーに対する謝礼で、
家賃の1～2か月分が相場です。
純粋な謝礼ですから敷金のように退去時に返ってくることはなく、
最近は礼金は不要の物件も増えています。
「仲介手数料」は物件への入居を仲介してくれた不動産業者に支払う手数料で、
家賃の0.5～1か月が相場です。
「保証料」は家賃保証会社に支払う費用で、
入居者が家賃を滞納した場合には保証会社が家賃を立て替えて払ってくれます。
賃貸契約の際に保証人を立てると保証会社への加入が不要で、
保証料も支払う必要がありません。
「火災保険料」は文字通り火災保険に加入するための費用です。
賃貸物件自体に対する火災保険はオーナーが加入しているので、
家具や家電など家財道具に対する火災保険加入となります。
火災発生後の原状回復費用にも入居者が加入している火災保険が使われます。
「鍵交換費用」は部屋の玄関の鍵を交換する費用で、
万が一前の入居者が鍵を持っていても部屋に入れないようにするための対策です。
家賃5万円のフリーレント物件に入居すると、
上記の初期費用だけで20万円以上かかることもあります。
「フリーレントなら初期費用が抑えられると思ったのに全然抑えられなかった」
といったこともあるので注意が必要なのです。
途中解約で違約金
フリーレントの大きなデメリットとして「途中解約すると違約金が発生する」ことが
挙げられます。
フリーレント物件では数か月間の家賃が無料になる代わりに
最低利用期間のようなものが設けられています。
1年もしくは一般的な賃貸物件の契約期間である2年が最低利用期間として
設定されていることが多いです。
設定されている最低利用期間内に解約して退去すると、
違約金として無料になった家賃分を請求されます。
賃貸物件の家賃は1か月数万円ですから、
フリーレントでの無料期間が長くなればなるほど違約金が高額になります。
一般的な賃貸物件にも2年契約などの契約期間が設けられていますが、
契約期間内に退去しても違約金を請求されることは無いです。
絶対に設定された最低利用期間以上住み続けるなら問題ありませんが、
転職や転勤などで短期間で退去する可能性があるなら気をつけないといけません。
フリーレント分を家賃に上乗せされていることも
フリーレントで数か月分の家賃が無料になると謳っておきながら、
通常の家賃にフリーレント分の家賃を上乗せしているケースがあります。
例えば、本来は家賃5万円の物件をフリーレントで入居から3か月間家賃無料にして
家賃5万7千円で貸し出しているなどといったケースです。
2年間の最低利用期間が設けられていると、
本来の家賃よりも2年間合計で17万円近く余分に支払うことになります。
3か月無料で最初に15万円得したものの、その後の2年で17万円近く余分に
家賃を支払っているのでトータルでは入居者が損しているわけです。
実際には数千円程度ではなく、
家賃が本来の30～40%増しとなっている物件もあるのです。
家賃ではなく敷金や礼金に上乗せすることで、
フリーレント分の家賃を回収しようとするケースもあります。
物件情報をかなり細かくチェックしないと上乗せされているかどうかは分かりませんから、
フリーレント物件の利用には注意が必要なのです。
条件の良くない物件も少なくない
条件が良くない物件で入居者が集まらないため、
仕方なくフリーレントとなっている物件も少なからずあります。
フリーレントには築古物件が多いのは先にも書きましたが、加えて
・駅から遠い
・日当たりが良くない
・収納スペースが少ない
・大通りに面しているなど騒音問題がある
・ユニットバス
・シャワーのみで浴槽が無い
・まな板が置けないほどキッチンが狭い
など一般的に避けられやすい条件の物件がフリーレントとなっていることが多いです。
日当たりや騒音については一見しただけでは分かりませんし、
内見する時間帯によっては気付かないことも十分に考えられます。
ちゃんとした不動産業者であれば物件のマイナス情報も教えてくれるはずです。
一見問題の無い物件がフリーレントになっている場合には、
仲介してくれる不動産業者にフリーレントになっている理由を尋ねてみましょう。
フリーレント物件にはメリットもある
フリーレント物件には先に紹介したようなデメリットがありますが、
メリットも少なからずあります。
フリーレント物件を選ぶメリットと言えば何と言っても「初期費用が安い」ことです。
先のデメリットで「初期費用が安くない」と書いたことと矛盾するようですが、
普通に賃貸物件を借りるよりはフリーレントの方が確実に初期費用は安いです。
一般的な賃貸物件の初期費用には入居した月と翌月の家賃の前払い分が含まれます。
しかしフリーレント物件では入居から数か月間の家賃が無料なので、
入居した月の家賃を請求されることはあっても翌月分の前払いは不要です。
翌月分の家賃の前払いが不要になるだけでも初期費用は数万円安くなります。
大幅に安くなることはないものの数万円は安くなりますから、
一般的な賃貸物件よりもフリーレント物件の方が初期費用は抑えられるのです。
二重家賃が発生しない
フリーレント物件の大きなメリットとしてもう1つ
「引っ越し時に二重家賃が発生しない」ことが挙げられます。
一般的に賃貸物件から賃貸物件へ引っ越す場合には、
少なくとも引っ越してから1か月は二重家賃が発生してしまいます。
一般的な賃貸物件から引っ越す場合には、
1か月前までにオーナーに対して退去の意思を伝えておく必要があるのです。
引っ越し先が決まる前に退去を伝えることはできないので、
引っ越し先が決まってから退去を伝えることになります。
引っ越しにかかる手間を考えるとのりしろゼロで引っ越すことは難しく、
少なくとも1か月は旧宅と新宅で二重に家賃が発生する状態になってしまうわけです。
しかしフリーレント物件であれば入居から数か月の家賃が無料ですから、
引っ越してすぐは旧宅の家賃のみで二重家賃となりません。
入居審査が少し緩い
フリーレント物件は一般的な賃貸物件に比べて「入居審査が少し緩い」と
言われています。
フリーレント物件の中には、
条件が良くなくて人気が無いから仕方なくフリーレントにしているケースがあります。
人気の無い物件の空室を少しでも早く埋めるためにフリーレントにしているので、
通常よりも入居審査が緩くなるわけです。
求職中で安定した収入が無い、保証人として頼れる親や親せきが居ないなどといった
場合にはフリーレント物件の方が入居しやすいのです。
ただし一般的な賃貸物件の入居審査もそれほど厳しくなく、
通過率は80%を超えています。
安定した収入があるか保証人が居れば、
余程のことが無い限りは一般的な賃貸物件の入居審査に落ちることはありません。
競争率が低い物件が多い
フリーレント物件には競争率が低いものが多くなっています。
そもそも人気のあって空室ができてもすぐに埋まるような物件はフリーレントにする
必要がありません。
フリーレントにしているということは、あまり人気が無くて空室が埋まりにくいケースが
多いのです。
数か月間家賃が無料になることで多少競争率は上がりますが、
それでも人気物件に比べるとフリーレント物件の競争率はかなり低くなっています。
物件によっては内見から1か月経っても埋まらないこともあるので、
入居希望者からするとじっくり検討できるメリットがあります。
まとめ
フリーレントは入居から数か月間の家賃が無料になる賃貸物件のことです。
あまり条件が良くない物件も多いなど、
家賃無料に隠れたデメリットが少なからずあるので、気をつけなければいけません。
しかし反面メリットもありますから、メリット・デメリットの両面をしっかりと理解していれば
フリーレント物件はそれなりにお得です。
ただデメリットを理解せずに家賃無料だけで飛びつくと入居してから後悔するので、
入居前にしっかりと検討してください。
