最近は「保証人不要」の賃貸物件が増えていますが、
保証人不要の賃貸物件は一般的に「やばい」と言われることも少なくありません。
では保証人不要の賃貸物件は何がやばいのか、
利用しない方が良いほどやばいのかなどについて詳しく見ていきましょう。
賃貸物件で保証人が必要とされる理由
賃貸物件を利用する際に保証人を求められる理由は「家賃滞納対策」です。
賃貸物件はオーナーに対して毎月家賃を支払って利用するもので、
オーナーにとっては家賃収入が賃貸物件経営を支える大きな柱となっています。
そもそも
・定職についている
・安定した収入がある
など家賃滞納のリスクが低い人でないと賃貸物件の契約を断られる可能性があります。
賃貸物件を契約している入居者は家賃滞納のリスクが低いものの、
入居中に失業などで安定した収入を失ってしまうことは十分に考えられます。
また入居者の故意や過失によって物件に大きな損害が発生することも無いとは
言えません。
収入を失って家賃が払えない、損害賠償を入居者だけで背負いきれないと
なった場合の請求先として保証人が必要なわけです。
賃貸物件の保証人にはお金が関わりますから、親や兄弟などの親族、親しい友人など
入居者とごく親しい関係の人となるケースが一般的となっています。
保証人不要の賃貸物件
保証人不要の賃貸物件が最近は増えていますが、
その中でも最も多いのが「保証人の代わりに保証会社を利用する」というパターンです。
保証会社は保証人の役割を引き受けてくれる会社のことで、
入居者は家賃などとは別に料金を払って利用することになります。
物件のオーナーからすると保証人が保証会社に変わるだけですから、
家賃滞納のリスクは増えません。
別途料金は必要なものの保証人になってくれる人を探す手間が省けるので、
入居者にとっても保証人不要はメリットです。
一般的な賃貸物件では保証人が見つからない場合に保証会社を利用しますが、
保証人不要の賃貸物件では保証会社の利用が必須となっています。
極端に人気が無い物件
極端に人気が無くて入居希望者が全く集まらないので保証人不要としている物件も
中にはあります。
入居希望者を集めるために家賃を下げると他の入居者の家賃も下げないと
いけないので、オーナーにとって家賃を下げることは簡単ではありません。
家賃を下げる代わりに保証人不要とすることでハードルを下げて
少しでも入居希望者を集めようというわけです。
こうした極端に人気の無い物件では保証人どころか保証会社の利用すら
不要となっているケースもあります。
保証人・保証会社不要は入居者にとって大きなメリットですが、
条件の悪いので人気が無い物件がほとんどです。
短期間しか入居できない
入居できる期間が限られているので保証人を不要としている物件もあります。
いわゆる「定期借家」と言われるもので、物件によっては数年単位で借りられることが
あるものの1～2年もしくは数か月単位でしか借りられないものも少なくないです。
既に取り壊しが決まっているものの、取り壊すまで物件を遊ばせておくのも
もったいないので定期借家として貸し出すなどといったことがあります。
また一定期間地方や海外に赴任するので、その間だけ自宅を定期借家として
貸し出すなどのケースです。
賃貸物件として貸し出すのが短期間な上、賃貸物件経営が主な収入の柱でないため
多少家賃滞納のリスクが高くなっても保証人を不要とするわけです。
保証会社の利用も不要となっているケースも多いですが、反面入居審査のハードルが
高くなっていることがあるので簡単に入居できるわけではありません。
保証人不要の賃貸物件がやばいと言われる理由
保証人不要の賃貸物件が一般的に「やばい」と言われる理由の1つが
「保証会社の利用が必須である」ことです。
家賃滞納や入居者が物件に損害を発生させた場合の賠償を肩代わりしてくれる
保証会社の料金は決して安くありません。
賃貸物件の保証会社はいくつかあってそれぞれに料金体系が違いますが、
・初回保証料
・月額保証料
・更新保証料
という3つの保証料を支払うことが一般的となっています。
「初回保証料」はいわゆる入会金みたいなもので、
保証会社と契約する時に支払うお金です。
家賃の50%が相場ですが、保証会社や物件によっては30%で済むこともあれば
100%以上請求されることもあります。
「月額保証料」はスマホなどの月額料金のように月々支払うお金で、
家賃の1～2%が相場です。
「更新保証料」は保証会社の契約更新時に必要なお金で、
一般的には1年契約なので1年ごとに支払うことになります。
（相場は1万円程度）
初回保証料の割合が家賃の70～100%など高い場合は、
更新保証料が不要となるケースもあります。
保証会社の保証料は管理費や共益費を含めた総家賃で計算されるので、
その50%を初回保証料として支払うとなると結構な金額となるのです。
月額保証料は1～2%と割合は低いですが、家賃が高くなると保証料も高くなるので
入居中に支払う総額で考えるとかなり高額となる可能性が高くなります。
保証人だと保証料は発生しませんから、保証会社の利用が必須で高額な保証料を
支払うことになる保証人不要の賃貸物件は「やばい」と言われるわけです。
保証会社の審査のハードルが高くてやばい
保証人不要の賃貸物件では入居審査が緩いもしくは審査が無いことありますが、
保証会社の審査が厳しくなっています。
特にクレジットカード会社が母体となっている保証会社は審査が厳しいです。
保証人の要不要に関わらず賃貸物件の入居審査はそもそもそれほど厳しくありません。
定職についていて安定した収入があって、他の入居者に迷惑をかけなさそう・
家賃を滞納しなさそうであればほぼ入居審査には通ります。
しかしクレジットカード会社が母体となっている保証会社の審査では
・クレジットカード
・スマホ料金
・公共料金
などの滞納履歴を調べられます。
過去5年間でクレジットカードなどの支払いで滞納があると、
保証会社の審査に落ちる可能性が高くなってしまうのです。
クレジットカードなどの滞納履歴は「CIC」や「JICC」といった信用情報機関に
登録されており、本人と機関に加盟している業者しか閲覧できないことになっています。
賃貸物件のオーナーや不動産業者は信用情報機関に加盟していないので、
入居審査の際に滞納履歴を調べることはできません。
母体であるクレジットカード会社が信用情報機関に加盟していますから、
保証会社は審査で入居希望者の滞納履歴が利用できるというわけです。
スマホ料金や公共料金は請求書払いにしていると、支払うお金があっても
うっかり滞納してしまうことがあります。
うっかり滞納を何度か繰り返していると、保証会社の審査をパスできずに賃貸物件を
借りることができなくなる恐れがあるで「やばい」と言われるのです。
保証人不要なのに保証人が必要でやばい
保証人不要の賃貸物件のはずなのに、
実質的には保証人が必要となるケースがあります。
何度も書いているように、保証人不要の賃貸物件では保証会社の利用が
必須となっているケースがほとんどです。
その保証会社を利用するのに保証人を求められるケースがあるのです。
保証会社は利用者が収める保証料を原資として、家賃滞納や損害賠償が
発生した場合に利用者に代わってオーナーにお金を支払うことになります。
利用者がちゃんと保証料を収めてくれないことには保証会社は成り立たないので、
保証会社としても保証料を収めてくれる保証として保証人が欲しいわけです。
保証会社に保証人が立てられるなら、最初から保証人不要の物件は利用しません。
保証人が立てられないから保証人不要の賃貸物件を利用しようとしているのに、
保証会社に保証人を立てられるように求められることがあるので「やばい」のです。
入居審査の結果として保証人が求められるケースも
保証会社ではなく、保証人不要の賃貸物件を提供しているオーナーから保証人を
求められるケースもあります。
賃貸物件の入居審査では、入居希望者の人となりとともに
・定職についている
・安定した収入がある
ことが合否を分けるポイントとなります。
定職についていなくて安定した収入も無い「学生」や収入はあっても
・アルバイト、パート
・契約社員
・自営業、フリーランス
・水商売
といった一般的に不安定と言われる職業だと保証人を求められることがあるのです。
保証人も保証会社も不要と言っておきながら、入居審査の結果で保証人が
求められるのは入居希望者にとっては何とも理不尽で「やばい」です。
どうしても保証人が立てられない場合は、
事前に不動産業者に後で保証人が求められることが無いように相談しておきましょう。
物件の条件が悪すぎてやばい
保証人も保証会社も不要の賃貸物件の中には条件が悪いものも少なくありません。
条件が悪くて人気が無いので、せめて保証人不要にして入居のハードルを
下げようというわけです。
例えば
・駅から遠い
・築古物件
・近くにコンビニやスーパーが無い
・風呂やトイレが共同
・他の入居者の生活リズムがバラバラ
・他の入居者のマナーが良くない
などといったことが挙げられます。
保証人不要で簡単に契約できたのは良いものの、
実際に入居すると不便すぎて「やばい」となるのです。
物件情報だけでは分かりにくい条件もありますから、
保証人不要の物件を検討する際は内見で細かいところまでチェックしましょう。
契約更新ができなくてやばい
保証人不要だけど定期借家となっている場合は、
基本的に賃貸契約の更新ができません。
定期借家は契約期間が決まっている賃貸物件で、
契約期間を満了したら入居者は退去しなければならないのです。
一般的な賃貸物件にも契約期間はありますが、
賃貸契約を更新すれば契約期間を満了しても住み続けられます。
再契約を前提とした定期借家もあるものの、
・取り壊しが決まっている
・オーナーが利用する
などで物理的に再契約ができない物件も多いです。
保証人不要で簡単に契約できたと思ったら契約更新ができずに
短期間で退去を求められた、といったこともあるので「やばい」わけです。
保証人不要の賃貸物件は良い意味でも「やばい」
保証人不要の賃貸物件は悪い意味で「やばい」と言われることが多いですが、
良い意味で「やばい」部分もあります。
何と言っても保証人不要なので、親や兄弟などのごく近しい人に
「保証人になってください」と頭を下げる必要がありません。
保証人に対する世間のイメージがあまり良くありませんから、
いくら親族でも「保証人になってほしい」とお願いして良い顔をされることは無いです。
親や兄弟でも保証人になってほしいと切り出すのは簡単でないのに、
それ以外の親族や友人となると尚更お願いしにくいです。
親や兄弟でも保証人になってもらうのは気が引ける、保証人になってくれる近しい人が
居ないといった場合には保証人不要は「やばいぐらい」大きなメリットとなります。
賃貸契約に必要な書類の作成が楽でやばい
保証人不要の賃貸物件は契約に必要な書類の作成が一般的な賃貸物件に比べると
楽です。
保証人が必要な賃貸物件では、契約の際に保証人の
・住所
・勤務先情報
・年収
などを書類に記載しなければいけません。
仮に親が保証人になってくれるとしても、
子供が親の勤務先情報や年収まで把握していることは少ないです。
契約書類を作るのに保証人の協力が必要で、年収など保証人となる人が
あまり知られたくない情報まで教えてもらう必要があります。
保証人不要で保証会社の利用が必須でも、契約書類に記載するのは入居者本人の
情報だけなので保証人が必要な場合と比べると「やばい」ほど楽なのです。
家賃支払いの手間が省けてやばい
保証人不要の賃貸物件で保証会社を利用すると家賃支払いの手間が省けます。
一般的な賃貸物件では物件を管理する会社を通してオーナーに家賃を支払うので、
毎月管理会社の口座へ家賃を振り込まないといけません。
保証会社を利用した場合は保証会社を通してオーナーに家賃を支払います。
保証会社によっては複数の支払方法に対応していて、
・口座振替
・クレジットカード払い
も可能となっているケースがあります。
口座振替やクレジットカード払いなら毎月決まった日に自動的に引き落とされますから、
振込の手間が省けるのです。
振り込まなくて良いので振込手数料も節約できますし、クレジットカード払いなら
ポイントが付くこともあるのでプラスマイナスが「やばい」ほど大きくなります。
まとめ
保証人不要の賃貸物件は良い意味でも悪い意味でも「やばい」と言われます。
ただ保証人不要のメリットとデメリットを比べると、
個人的にはデメリットの方がやや大きいと感じます。
保証人をお願いできる人が居るなら、
保証人を立てて賃貸物件に入居するのがベターではないでしょうか。
保証人不要の賃貸物件を利用する場合は、
入居後に頭を抱えることにならないように事前にしっかりと検討するようにしてください。
