人生において不動産を売買する機会はそれほど多くないため、十分な知識を持たずに
不動産を売買したことで大きなトラブルに巻き込まれてしまうことも少なくありません。
特にマイホームを建てる土地を購入する際には「公衆用道路」に関する知識が
重要となることがあるので、今回は公衆用道路について詳しく見ていきましょう。
公衆用道路とは何？
公衆用道路は「一般交通の用に供する道路」のことで、登記上の地目です。
一般的に道路には
・国や自治体が所有する「公道」
・個人や国、自治体以外の団体が所有する「私道」
の2種類あります。
公道は基本的に誰でも自由に通行できますが、
私道は基本的に所有者と所有者の許可を得た人しか通行できません。
公道は一般交通の用に供する道路で間違いありませんから、
公衆用道路に該当することは簡単に分かります。
私道は公衆用道路になっているケースもあればなっていないケースもあります。
私道でも特定の個人が所有しているのではなく、道路に面する住宅の住人が
共同で所有しているケースは公衆用道路になっていることが多いです。
田畑や工場などの大きな土地を宅地として開発する際に、
いくつかの区画に分けて分譲することがあります。
元々1つの大きな土地をいくつかの区画に分けて分譲する場合には、
奥の区画から公道に出るまでの道路が作られます。
この道路は私道ですが、
公衆用道路として道路に面する区画の住人が共同で所有することになるのです。
ただし個人や特定の団体が所有する私道は公衆用道路になっていないこともあります。
公衆用道路は自由に通行できるわけではない
公衆用道路は「一般通行の用に供する道路」のことですが、
必ずしも誰もが自由に通行できるわけではありません。
国道や市道などのいわゆる公道は基本的に誰でも自由に通行できますが、
地目が公衆用道路の私道は所有者の許可が無いと通行できません。
中には明らかに私道と思われる道路を周辺住民を含めた不特定多数の人が
通行しているケースがあります。
それは公衆用道路の私道を所有する人が厚意で公道と同じように通行することを
許可しているだけです。
実際に時折ある日突然所有者が私道の公衆用道路を通行止めにして
周辺住民とトラブルになっているというニュースを目にすることがあります。
その道を通らないことには公道に出られないなど生活に支障がある場合を除いては、
所有者が勝手に通行止めにしても周辺住民は文句が言えないのです。
公道・私道・公衆用道路は見た目では判断できない
購入を検討している土地が面している道路が
公道なのか私道なのか公衆用道路なのかは見た目では判断できません。
道路の種類を示す標識のようなものは無く、
購入前だと役所の担当部署か公図で確認するしかないのです。
公図については後述しますが、
誰でも取得はできるものの解読することは誰にでもできることではありません。
役所の担当部署に確認するにも道路の「地番」が必要ですし、
せいぜい公道か私道かしか分からないです。
公衆用道路かどうかの確認には登記済権利証や登記識別情報が必要で、
購入を検討しているだけでは簡単に手に入れられません。
土地の売買に不動産業者が関わっているのであれば、
不動産業者に連絡して確認するのが一番簡単な方法です。
土地の売買では面する公衆用道路の持ち分を確認
マイホームを建てる土地を購入する際には、
その土地に面している公衆用道路の持ち分について確認しておきましょう。
公衆用道路に面する住宅の住人が共同で所有している場合は、
土地を購入すると同時に公衆用道路の共同所有者となります。
共同所有者になれば公衆用道路は自由に通行できます。
水道管の敷設などで道路を掘削する際には共同所有者全員の承諾が必要ですが、
「お互い様」なので承諾が得られない可能性は低いです。
ちなみに公衆用道路を共同所有する場合には土地の購入費用に公衆用道路の費用が
含まれており、別途公衆用道路の購入費用を支払う必要はありません。
購入する土地が面する公衆用道路を特定の個人や団体が所有している場合は、
土地を購入しても面する公衆用道路の所有権は当然得られません。
所有権どころか使用権すら得られるかどうかも分かりませんから、
事前に公衆用道路の使用権が得られることを確認しておく必要があるのです。
使用権が認められないとまず自分の持っている土地から公道に出ることが
難しくなってしまいます。
他に公道に出られる道に面していないと一切使えないことにはなりませんが、
徒歩以外での通行が認められないことは十分に考えられます。
工事用車両の通行や水道管敷設のための掘削も認められない可能性があり、
そもそもマイホームを建てられない恐れもあるのです。
特定の個人や団体が所有する公衆用道路に面する土地を購入する際には、
事前にどの程度通行が認められるのかを確認しておきましょう。
場合によっては通行料を請求されることもありますし、
公衆用道路の持ち分を譲ってもらえることもあります。
公衆用道路の使用権は土地の売却にも大きく影響する
面する公衆用道路の所有権や使用権は土地を売却する際にも大きな影響を
及ぼします。
そもそも面する公衆用道路が自由に通行できない土地は買い手が付きにくく、
売りたくても売れないことになる可能性が大です。
また公衆用道路が自由に使えないと金融機関の融資が受けられないことが多く、
住宅を建てようにもローンが組めないといったことにもなります。
さらに現在は自由に使うことが認められていても、
相続などで所有者が変わると使用権が認められなくなることも十分に考えられます。
要する公衆用道路の所有者の考え方一つで、
自分の持っている土地の価値が大きく上下する恐れがあるということです。
所有者によって使える使えないが変わることが無いように、
できれば土地を購入する際には公衆用道路の持ち分を譲ってもらうのがベターです。
もし公衆用道路の持ち分を譲ってもらえないようであれば、
いくら好条件の土地でも購入は諦めるのが賢明かもしれません。
公衆用道路の契約漏れ、登記漏れに注意
土地を売買する場合には面している公衆用道路の契約漏れや登記漏れに注意が
必要です。
代金は土地代に含まれるとは言え、共同所有する公衆用道路の契約と登記は
マイホームを建てる土地とは別にしておかないといけません。
実際に土地を購入したものの共同所有する公衆用道路の売買契約をしておらず、
登記上の公衆用道路の所有権は前所有者のままになっていることがあります。
普通に生活する分には大きな影響はないかもしれませんが、
前所有者に相続が発生すると大きなトラブルに発展する恐れがあるのです。
公衆用道路に面する土地を購入する際には、公衆用道路の契約や登記については
不動産業者にしっかり確認しておく必要があります。
個人間売買で公衆用道路の契約漏れ、登記漏れを防ぐには
不動産業者を介した土地の売買では、
公衆用道路の契約漏れや登記漏れが発生する可能性は低いです。
ただ相続や個人間取引など不動産業者を介さない土地の売買では、
公衆用道路の契約漏れや登記漏れが発生する恐れが十分にあります。
実は固定資産税非課税の公衆用道路は、固定資産税納税通知書にはもちろん
課税証明書や役所の名寄帳にも記載されていません。
納税通知書や名寄帳などに記載が無いために公衆用道路の存在を見逃して、
契約漏れや登記漏れが発生してしまうわけです。
（登記のプロ司法書士でも見逃す恐れがある）
納税通知書や名寄帳などに記載が無い公衆用道路の存在を確認するには
・登記済権利証
・登記簿の共同担保目録
・土地購入時の書類
・公図
を使います。
「登記済権利証」は法務局が土地の所有者に対して交付する
いわゆる「土地の権利書」のことです。
登記済権利証には土地とその土地に建てられた建物の情報に加えて、
その土地や建物の使用に必要な公衆用道路の情報も記載されています。
土地によっては登記済権利証に代わる登記識別情報で公衆用道路の情報を
確認することもあります。
「登記簿の共同担保目録」は簡単に言うと、
住宅ローンなど金融機関からお金を借りる際の担保の目録のことです。
1つの目的でお金を借りるのに複数の不動産に抵当権を設定すると共同担保目録が
作られます。
所有する公衆用道路に抵当権が設定されていれば、
共同担保目録に公衆用道路についての情報が記載されているはずです。
公衆用道路に抵当権がせっていされていないと、
共同担保目録では公衆用道路については何も分かりません。
「土地購入時の書類」は、今回の土地の売主がその土地を購入した時の
・売買契約書
・物件明細書
・登記簿
・測量図面
・融資関連書類
などのことです。
これらの書類の中に売主が知らない地番が記載されていると、
それが把握できてない公衆用道路の可能性があります。
知らない地番の記載が見つかったら、
現在のその土地の登記簿で所有者などの情報を確認しましょう。
「公図」は簡単に言うと法務局にある地図のことで、
全ての不動産が住所ではなく地番で記されています。
売買する土地から公道に出るまでに公道でない道を通る場合には、
その公道でない道が公衆用道路である可能性が高いです。
その公道でない道の地番に該当する登記事項証明書を取得すれば、
公衆用道路の所有者情報が確認できます。
ただし公図は一般の地図と違って非常に読みにくく、ある程度専門的な知識が無いと
売買する土地の公衆用道路がどれなのか判断できません。
公図で公衆用道路の確認をする場合は司法書士や土地家屋調査士など専門家に
相談するのがおすすめです。
公衆用道路の売買にも登録免許税はかかる
公衆用道路の持ち分が付いた土地を購入する場合には、
土地だけでなく公衆用道路分の登録免許税も納めないといけません。
登録免許税は「登録免許税法」で定められた国税で
・登記
・登録
・特許
・免許
・許可
・認可
・認定
・指定
・技能認定
に対して課せられます。
身近なところだと、弁護士や司法書士など国家資格の登録や建設業や不動産業など
特定の事業認可を受ける際にも登録免許税が発生します。
土地を購入すると登記を行いますが、
その登記に対しても登録免許税が発生するのです。
マイホームを建てる土地と共同所有する公衆用道路はそれぞれ別に登記しますから、
登録免許税もそれぞれで納める必要があるわけです。
公衆用道路には固定資産税がかからない？
所有している土地に対しては「固定資産税」がかかりますが、公衆用道路については
所有していても固定資産税がかからないケースも少なくありません。
全ての公衆用道路が固定資産税非課税になっているわけではないものの、
・幅員（道幅）が4m以上
・両端が公道に接している
公衆用道路については固定資産税がかからないようになっていることがほとんどです。
私道であっても所有者が使用に制限を設けていない公衆用道路は、
固定資産税評価額がゼロとなって非課税となります。
ただし公衆用道路でも所有者が使用に制限を設けている場合など要件次第では、
固定資産税が発生するケースもあります。
また固定資産税評価額がゼロでも、所有する公衆用道路を相続・贈与する場合には
相続税や贈与税が発生するので注意が必要です。
固定資産税評価額ゼロの公衆用道路の登録免許税はどうやって計算する？
土地の登記にかかる登録免許税は、
登記する土地の固定資産税評価額を元に計算します。
では固定資産税評価額がゼロの公衆用道路の登録免許税は
どうやって計算するのでしょうか？
「ゼロにはどんな数字をかけてもゼロになるので、
固定資産税評価額がゼロの公衆用道路は登録免許税もゼロ」とはなりません。
固定資産税評価額がゼロの公衆用道路の登録免許税は、
・近傍宅地の単価
・本地の単価
・公衆用道路に面する複数土地の単価
のいずれかを使って計算します。
「近傍宅地の単価」は周辺の宅地の単価、
「本地の単価」は購入した土地の単価のことです。
周辺の宅地や購入した土地の1㎡当たりの単価を算出して、
それを公衆用道路の1㎡当たりの単価として登録免許税を計算するわけです。
公衆用道路の登録免許税の計算方法
公衆用道路の登録免許税の計算では、まず参考となる土地の固定資産税評価額から
公衆用道路の1㎡当たりの単価を算出します。
算出した1㎡当たりの単価に公衆用道路の補正率100分の30をかけて、
さらに公衆用道路の面積をかけて公衆用道路全体の価格を出します。
公衆用道路を共同所有している場合は共同所有している軒数で割って、
宅地の登録免許税率1000分の4をかけたものが公衆用道路の登録免許税額です。
仮に公衆用道路の1㎡当たりの単価が5万円、全体の面積が50㎡、
共同所有する軒数が5軒とします。
1㎡当たりの単価を5万円に100分の30をかけて15,000円、
公衆用道路の面積50㎡をかけて75万円。
75万円を共同所有する5軒で割って15万円、15万円に1000分の4をかけた
600円が公衆用道路の登録免許税となります。
共同所有ではなく1軒で所有する場合は75万円に1000分の4をかけた3,000円を
公衆用道路の登録免許税として納めます。
まとめ
公衆用道路は一般通行の用に供する道路であり、
公道のこともあれば私道のこともあります。
購入する土地が面する公衆用道路が公道なら気にする必要は無いですが、
私道の場合は持ち分や使用権について事前に確認しておかないといけません。
公衆用道路が使えない土地は家を建てることすら難しいので、
土地を購入する際は面している道路に関する情報は必ずチェックしましょう。
